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溫州成炒房者地獄 炒房如印鈔的神話幻滅
記者在溫州采訪時，適逢碧桂園在當地開發的首個項目溫州碧桂園開放園林區及實景板房區，由於溫州盤一貫是挖坑就賣樓，所以碧桂園以實景樣板房示人可謂開創瞭當地樓市的先河，開盤成為今年以來溫州樓市的單日銷量冠軍。
溫州樓價大幅下跌後，引發瞭許多買賣糾紛，類似上圖的這些在樓盤門口長期擺攤“維權”的案例並不鮮見。
“雙限”令大量民間資本“錢生錢”的鏈條被扯斷成為全國樓價下跌周期最長的一個城市
連跌36月成全國“孤本”
溫州似乎總會成為中國樓市和金融的“問題樣本”，從到處托高樓價的炒房團，到縮水、暴跌、腰斬、崩盤等負面傳聞層出不窮。2011年下半年發生銀行信貸房貸條件任何問題免費諮詢八德信貸的局部金
融危機重創瞭溫州經濟，民間借貸危機四起。再加上限購、限貸政策這劑猛藥，令大量民間資本“錢生錢”的鏈條被扯斷，那些在高峰期進入樓市的民間資本深陷債務泥潭不能自拔，溫州房地產市場由此一蹶不振。自2011年到今年9月，溫州樓價已經連續下跌瞭36個月，是全國樓價下跌周期最長的一個城市，特別是從2012年下半年至2013年上半年，在其他主要城市房價普遍轉跌為升漲聲一片之時，溫州依然“跌跌不休”，幾乎成為全國樓市中的“孤本”。
在今年9月前的連續12周，當地竟沒有一個新項目敢開盤上市。嚴峻的市場環境導致溫州在2013年8月就成為全國首個進行限購政策微調的城市，直到今年
7月28日，宣佈全面取消限購。我們是在溫州樓市全面松綁限購後的一個多月到當地進行采訪的，探究當初到底是什麼造就瞭這個“神奇的市場”？而後又是什麼
令其從高處跌落陷入長期低迷？
樓市、實業、金融糾結太深
我們乘動車到達溫州火車站是晚上九時多，從火車站到鹿城區的旅館，沿途看到的大多是黑乎乎一片沒什麼人居住的高樓，即便到瞭市中心，周邊的建築和道路鮮有大城市的氣派，整體觀感也就是一個中小城市的規模，跟印象中的“富得流油”之地很有點距離。
溫州市市長陳金彪曾這樣概括被限購時代的溫州樓市特點：“溫州的房地產與實體經濟、金融行業的聯系特別緊密，突出表現為"三個高"：一是銀行業信貸中房地產融資占比高達26%，高出全國平均水平8個百分點；二是房地產抵押貸款比重高達58%，高出全國平均水平29個百分點；三是溫州實體企業涉及房地產的比重高，在1806億元的房地產融資中，溫州實體企業參與房地產開發和投資的貸款比重達66%。”由此可見，當房價出現持續大幅下滑時，對溫州的房地產市場、實體經濟、金融系統都造成瞭巨大的沖擊。
其實，擁有916萬人口的溫州樓市的購買潛能還是很大的，溫州的中小微企業有32萬傢之多，典型的藏富於民。溫州土豪多，傢底厚，底氣足，但現在就是沒
有信心去買房瞭，大量的現金存進瞭銀行。戴德梁行高級董事、大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮在接受記者采訪時指出，溫州樓市與其他一二線城市最大的不同
是，其他城市可以吸引外來人口置業消化庫存，但溫州的樓市特別之處是一直都是本地人消化為主，鮮有外地買傢進入。
放松限購後的溫州樓市到底有沒有如政府和業界期待的那樣出現回暖呢？溫州泰和房產聯合機構總裁林育告訴記者，限購松綁最大的作用體現在讓購房者信心提升，但市場是否已見底則還需觀望。民間信貸利率多少年息怎麼貸款比較會過件
這個樓盤，裡面住的大媽分分鐘身傢上億
這個樓盤，令全國深信“溫州樓價已腰斬”
鹿城廣場
見證溫州樓市盛宴落幕
鹿城廣場，溫州最貴的標志性豪宅，坐落在主城區鹿城區的核心位置，北朝開闊的甌江幾棟外立面非常時尚的高層住宅一字排開，幾乎每個溫州人都知道關於它的
故事—在2011年樓市最火爆的時候，開盤均價4萬元/m2左右，但在炒房客的瘋狂轉手裡一度被叫到每平方米八萬到十萬元，如今，它的二手市場掛牌價是4
萬元/m2，仍鮮有成交。全國媒體關於“溫州樓價已腰斬”的報道，多半就是從鹿城廣場的這個價格軌跡上流傳出來的。鹿城廣場是溫州樓市從神話到幻滅的最具
有典型代表性的樓盤。
我們在溫州的第一天采訪，就是從鹿城廣場開始的。的士司機把我們送到一個貌似五星級酒店的大堂門前，說“到瞭”。走進這個大理石地板錚亮、擺著巨型歐式沙發的豪華大堂，正疑惑是不是弄錯瞭地方，向前臺服務生一打聽，才知道這裡就是住宅大堂，而且銷售中心早已撤瞭，因為所有單位都賣
完瞭。記者扮訪客等人在大堂溜達，隻見不少老人或者保姆帶著孩子在玩耍，其中一張沙發上坐著一位衣著挺講究的五十開外的大嬸，手裡拿一長串粒粒晶瑩的紅瑪
瑙珠子在默默把玩，神情有點寂寞。
記者過去跟她攀談，大嬸似乎找到瞭聊天的對象，滔滔不絕地說：“我現在住的是一層兩套打通的望江單
位，景觀是最好的，有1000平方米，光管理費每月就差不多1萬元。當時這個樓盤的開盤價隻是4萬多元/m2，但我們沒搶到一手房，這兩套單位是別人轉手
出來的，我們買下時的單價要7萬多元/m2。可是現在這裡二手才4萬多元/m2。原以為買到這個房子是能炒房賺錢的，沒想到現在虧瞭這麼多，那幹脆就自己
住吧，享受一下。”
如果說鹿城廣場是溫州樓市的一個縮影，那麼這位住在7千萬豪宅裡的大嬸，則是數以百萬計的溫州炒房族的代表，他們被突然而
至的樓市冰凍期套牢瞭大量的資金，每人都手持多套房產，甚至還要同時供著幾套房產的貸款，但是他們中的絕大多數人面對負資產的心態之淡定，倒是記者所始料
不及的。
原標題：溫州 炒房者的天堂與地獄
“非常”時期的買房故事
溫
州樓市真的如外界傳聞的那樣出現崩盤、樓價腰斬瞭嗎？我們確實不能以某個樓盤當年被炒房族托高的巔峰樓價，對比現在的二手價，從而判定樓價已經狂瀉。從官
方數據可以還原比較真實的溫州樓價： 2011年最高位時大約是3.4萬元/m2，現在則是2萬元/m2，總體跌幅約三四成。
曾經，瘋狂炒房暴富
炒房團“全軍覆沒”？多數隻是“白幹瞭幾年”
任何一個投機牛市，都有一群“神人”作為熱錢符號。代表中國樓市前幾年瘋狂歲月的符號，無疑是“溫州炒房團”。
黃金歲月炒房如印鈔票
“溫州炒房團”最早始於2001年，當時《溫州晚報》牽頭組團到樓盤現場看房購房，這種把商務考察與旅遊觀光兩者合一的異地營銷方式，算是第一個“吃螃蟹”，市場反響熱烈。2001年8月，首個150人的購房團抵滬購房，僅兩天時間，就有48人簽約下單，首個購房團成交總額5000多萬元。當時有一個說法，上海世茂濱江60%的房子被溫州人買走瞭。
記者采訪瞭當時的炒房團組織者曹先生，他現在已成功轉型任職某大房企的銷售總監。回憶起那段“賺錢易過借火”的歲月，還忍不住嘚瑟：“我們組織數百人包
機去炒樓，收入包括四大塊：一是人均收五六百元的報團費；二是樓盤給我們的銷售代理費；三是成交傭金；四是客戶一開心賞賜的豐厚紅包。”溫州炒房團的“路
線圖”向北跨越長江，向西溯長江而上，向南奔赴海濱城市……炒房團成員也從企業老板，逐漸壯大到一般的工薪族。占據溫州40%市場份額的本土房企中梁地產
集團常務副總陳永峰對記者感慨地說：“2010年我們開發的香堤半島開盤賣25500元/m2，後來升到38500元/m2，再被炒房團炒到6萬、8萬甚
至10萬元。認個籌轉下手就能賺幾萬元。”
放松限購會否卷土重來？
隨著這輪“史
上最嚴厲”的房地產調控開始，溫州炒房團中的很多人被大量的房產套牢，甚至還要欠上巨額債務。然而，溫州炒房團是否真如外界傳聞的那樣血本無歸、過著一貧
如洗的悲慘生活呢？錯瞭。大多數溫州人傢底厚實得很，很多炒房者其實早年已經獲利甚豐，這次調控所導致炒房虧損，頂多也隻是令身傢縮水，白幹瞭幾年而已，
遠沒有到傷筋動骨揭不開鍋的境地。像一位在當地大學教書的老師，多年來兼職炒房。他最早期投入的是150萬元，從2004年開始在上海炒房，不斷買入賣
出，幾年下來加上在實業方面的投資總共賺到瞭2150萬元。他用這些錢在樓價最高峰時在溫州買瞭9套房子，如今被套住瞭，市值隻剩下1100多萬元，身傢
蒸發瞭1000多萬元，但算總賬，他之前還是賺到瞭。有數據認為，溫州炒房團要“全軍覆沒”至少要滿足一個條件：全國房價下跌30%~40%以上。而目前
除瞭極個別城市，暫時還沒有出現這樣的跌幅。所以說“此前盈利巨大的炒房團現在已一貧如洗全軍覆沒”，純粹炒作而已。
至於說限購限貸松綁以後，炒房團會不會卷土重來？當地專傢一致認為“不可能”。樓市已進入調整期，樓市不可能再出現大幅飆升。而且很多人在這輪炒房中吃瞭大虧，資產大幅縮水，很多人都不敢再貿然涉足炒房。所以，對溫州樓市來講，“跌跌更健康”。
原標題：溫州 炒房者的天堂與地獄
一群“神人”玩轉一段樓市瘋狂歲月
“溫州炒房團”的前世今生
如今，痛定思痛
溫州樓市啟動“糾錯模式” 10月樓價止跌
根據溫州市房管局相關統計數據顯示，10月份溫州新盤再度出現“零供應”，而市區住宅銷售8.22萬平方米，成交697套，較去年同期的648套基本持
平；相比9月的1293套，則環比下降46%。從數據上看，10月份溫州市房產銷售量並未受新政影響而出現大面積回暖跡象。10月份，市區住宅成交均價為
2.03萬元/m2，也是溫州房價連跌36個月後首次持平。
根源：供求失衡監管不力
當初是什麼因素造就溫州成為炒房“天堂”？泰和地產總裁林育的分析相當到位。首先，是土地供應結構極其不合理，供應持續偏少，2011年及2012年溫州土地供應分別隻有18.45萬平方米和21.9萬平方米，這如何能滿足當地五六百萬人的購房
需求？直到2013年才開始增加土地供應，但長期上市量太少造成的市場饑渴，是促成瘋搶新盤的根本原因；第二個原因是當地對房地產交易的監控一度缺失，前
幾年市場亂象叢生，預售條件不嚴格，挖坑就可以開盤、隨意轉名過戶、對發展商的資金賬戶監管不嚴格等，所有這些都助長瞭非理性的炒房潮。
在采訪中記者瞭解到，現在，飽嘗苦果的溫州房地產市場已經啟動瞭“糾錯模式”，首先是增加土地供應，2013年土地供應猛增至69.5萬平方米，相當於
2012年的三倍多。在土地饑渴時代，溢價200%拿地是常有的事，但今年以來80%的土地都是以底價成交，土地價格下來瞭，發展商求穩打短平快，樓價穩
定是可以預期的。然後是調整產品結構，從2013年開始，“剛需”戶型才開始在溫州市區出現，目前市場主力產品以88~140平方米為主。
此外，還推出瞭遏制炒風的撒手鐧：提高預售證發放條件，規定達到“正負零零”才能開盤，而且開盤前的儲客期不能超過半個月，下訂後不可隨意轉名。
溫州限購啟示錄
民間資本脫離實業禍患無窮
從這次溫州之行的調查發現，溫州炒房族的銷聲匿跡、溫州樓市的神話幻滅，根本的問題並非出現在房地產本身，資金才是背後的關鍵因素。對於溫州而言，房地產、實體經濟、金融系統環環相扣，哪一環都不好解。
2008年4萬億投資計劃極大地刺激瞭溫州這樣的民營經濟發達的三四線城市，不僅催生瞭“溫州炒房團”橫掃全國各大城市托高各地樓價，最要命的是讓眾多
本身與房地產投資毫無瓜葛的溫州實業傢們，從企業“抽血”炒房。“銀行對企業授信過多，隻要40%的抵押、60%擔保就能貸款。地方貸款突然爆發，銀行找
上門來希望企業貸款投資，很多小企業主幾乎一夜間身傢暴漲，錢多得不知該投向哪裡，然後又聽聞房地產最容易賺快錢，於是便抱團進入。”某商業銀行溫州支行
總經理形容當年的市場真是被熱錢沖昏瞭頭腦，“起碼有20%~30%的企業都參與瞭房地產的投資，可謂全民參戰。”
全民炒房吸走瞭溫州豐裕的民間資本，經濟脫實向虛導致實業失血、傳統低端產業錯失轉型良機，資金成為制約著整個溫州各行各業的枷鎖。
直到現在，我們在溫州街頭所見到的遍地開花的大小樓盤，有很多都是當年由幾十個甚至上百個小股東組合而成的“草臺班子”發展商開發出來的。當地人介紹
說，曾經有一傢開發商股東就有300多個，融資渠道就像民間集資一樣，資金特別復雜。“業餘部隊”一上來拿瞭地以後，沒有專業的設計、市場調查和策劃推
廣，開工挖坑就賣樓，最終也導致瞭為賺快錢而亂象叢生。君不見，以民營經濟見長的溫州，至今沒有出現幾傢具備強大實力的專業房地產開發商。
“溫州樣本”提出瞭值得關註的問題：民間資本為什麼熱衷抽離實業？導致經濟脫實向虛的根本原因是什麼？限購政策雖然令炒房團一夜間銷聲匿跡，從表面看高
熱是退下來，但落下的病弱身體還需要從根子裡強筋健骨，顯然，放松限購和限貸肯定不是固本培元的良方。從這個意義上講，需要轉變的遠不僅僅是溫州。
限購與解限進程
2010年10月：不管名下有無房可再買一套。
2011年3月14日：出臺溫州版“限購令”，限制本地戶籍傢庭購買第2套住房，這與新“國八條”要求的“限購第3套”政策相比，更加嚴苛。
2013年8月：對限購政策微調，已購買1套住宅的本地戶籍傢庭，可以再購買1套住宅，但名下所有房產隻能是2套，之前名下無房產的可以再購買2套。
2014年7月28日：宣佈放開限購，房屋交易登記時不再核查現有住房情況。在外溫州人和新溫州人在溫州購房享受與溫州市戶籍居民同等待遇。
主流媒體地產主編
當地樓市
點評
限購基本實現房價合理回歸
溫州素有“全國樓市的風向標”之稱，於今年七月羞澀地放開瞭限購，成為全國第一批放開限購的城市之一。但是限購放開後，從九月的成交量看並沒有明顯迅速
反彈或者上升，從溫州住建委官網發佈的信息看，八月份溫州四區(含開發區)住宅一手樓盤銷售面積為7.45萬平方米，套數為727套，到瞭九月份有瞭一波
樓市“小陽春”，成交15.54萬平方米，套數為1293套，比八月增長瞭近一倍。但是十月又有回落。
溫州這座城市的開發量一直不大，
這可能與銀行限貸沒有完全放開有著一定的聯系；但從最近這個月看，購房人氣足瞭很多，看房的人、詢價的人明顯增加瞭。據官方數據發佈，溫州房價開始企穩，
結束瞭36個月的持續下跌現象。其實，36個月下跌的背後，還有一個喜人的數據：就是溫州新房的庫存量並不大，這種現象給一些“剛需”購買者增添瞭一定的
購房信心。溫州的經濟在最近幾年雖然有些發展緩慢，但是溫州人不缺錢，他們缺的隻是信心，買漲不買跌是溫州人購房心理的一項基本原則。還有就是在“金九銀
十”的季節，成交量沒有明顯上來，可能與新開盤的樓盤數量有著一定的聯系。九月和十月，溫州四區(含開發區)新開盤的樓盤並不多。十月份的萬科金域傳奇一
期、11月的溫州立體城、四季原著、溫州碧桂園二期，據瞭解出貨率都在七成以上。
溫州四區(含開發區)的住宅成交量來看，8~11月比上半年開始有好轉。正如溫州住建委相關負責人講的那樣：“溫州房地產市場在調控政策下，基本實現瞭房價合理回歸的目的。”
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-23/09185942093601642431138.shtml
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